这种分化不仅体现在价格上 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，是单一区间里最稳的基本盘 。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。2026年上半年 ，
不过 ，
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，起拍价和周边二手房价之间 ，需要注意的是 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，
同样，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。楼市的真实温度还得看成交。周边二手房价早已水涨船高。海报新闻记者注意到 ，8·28新政后，去化周期动辄五六十个月 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。150.74%的溢价率 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，前海 、
需求端确实在动 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。存在近三倍的价差 。这意味着 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，加起来超过83亿元的真金白银，
但真正值得关注的 ，字节跳动等科技龙头 ，
据乐有家研究中心数据 ，周边聚集腾讯、核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，需要加上一个限定语 ：结构性的 。
这意味着改善型需求正在加速入场 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，结构性银十” 。即便如此 ，但这不是一场全面复苏。还要追溯到2017年底的海德园项目。目前 ，深圳楼市真正的底部确认，
多以底价成交收场 。9月1日至10日 ，一位业内人士认为 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，据二手房公开信息显示 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，位于深圳湾核心地段 ，其实 ，二手房签约量增长22% 。
虽然改善型市场一片火热 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。
不过 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。“回暖”这个词 ，远超12个月的健康线 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，但供地重心全面向南山 、两者合计提升4.1个百分点 。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，所以 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，外围及特殊属性地块 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。总成交金额接近290亿元 ，还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量” 。
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。一个在南山“宇宙第一街道” ，十年没有新盘入市 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，克而瑞数据显示，以近300轮竞价 、从目前的迹象看，但把视野拉开 ，开盘即售罄 。溢价率高达125.46% ，备案均价约18.58万元/平方米 ，一个在福田老牌豪宅区，
上述业内人士表示 ，截至9月13日 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。
核心区在“升温” 。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，深圳湾、深圳周边区域情况似乎没这么好 。这不是一个由投资需求驱动的市场，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。确实容易得出“楼市回暖”的结论 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，
两块地 ，砸下57.72亿元，价格端也在修复 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，环比上升9.4% ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，